
Dlaczego warto zlecić due diligence nieruchomości?
Uruchomienie systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW) z całą pewnością ułatwiło sytuację stron uczestniczących w transakcjach nieruchomościowych. Korzyści płynące z działania wspomnianego systemu nie oznaczają jednak, że analizy due diligence nieruchomości stały się niepotrzebne. Warto pamiętać, że audyt stanu prawnego nieruchomości porusza kwestie wykraczające poza zawartość ksiąg wieczystych. Poza tym niektóre nieruchomości zamiast księgi wieczystej nadal posiadają tylko zbiór dokumentów niedostępny online. Inną kwestią jest fakt, że nie każdy potencjalny nabywca lub sprzedawca nieruchomości potrafi dobrze zinterpretować wszystkie informacje podawane przez system EKW.
Pobieżna analiza ksiąg wieczystych to zagrożenie
Powszechny, bezpłatny i łatwy dostęp do ksiąg wieczystych online z pewnością uprościł wiele spraw, ale niesie ze sobą też pewne zagrożenia. Chodzi np. o sytuację, w której potencjalny sprzedawca lub nabywca nieruchomości po bardzo pobieżnym sprawdzeniu systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych stwierdzi, że dokładniejsza analiza prawna (due diligence nieruchomości) wcale nie jest potrzebna. Może to przynieść negatywne skutki jeśli osoba sprawdzająca księgę wieczystą nie zapozna się chociażby z wpisami dotyczącymi ograniczonych praw rzeczowych (najczęściej służebności i hipoteki).
Ograniczanie się do samego sprawdzenia księgi wieczystej (nawet dokładnego) jest ryzykowne również dlatego, że taka analiza nie pozwala zidentyfikować ewentualnych problemów dotyczących niezgodności księgi z ewidencją gruntów i budynków. Warto też pamiętać o specyfice planów zagospodarowania przestrzennego. Może się na przykład okazać, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie dopuszcza wykorzystania działki na cel przewidziany przez potencjalnego nabywcę.
Należy także wspomnieć o ograniczeniach, które wynikają z objęcia danego budynku ochroną konserwatora zabytków. Niestety, informacje o wpisie danej nieruchomości do rejestru zabytków nie zawsze są ujawnione w księdze wieczystej. Brak odpowiedniego wpisu nie zmienia natomiast zabytkowego charakteru nieruchomości. W związku z tym w ramach due diligence nieruchomości ekspert prawny sprawdza również rejestr zabytków.
W praktyce pojawiają się różne prawne komplikacje
Analiza due diligence nieruchomości jest ważna również dlatego, że zwraca ona uwagę na różne problematyczne kwestie, o których nie wie wiele osób – nawet tych zajmujących się działalnością biznesową. Do kłopotliwych aspektów stanu prawnego nieruchomości można zaliczyć:
- możliwość wystąpienia w przyszłości roszczeń osób trzecich
- nabycie gruntu przez obecnego właściciela na podstawie aktu własności ziemi, który wymaga sprostowania
- posiadanie przez gminę prawa pierwokupu niezabudowanej działki, którą obecny właściciel nabył wcześniej od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego
- nieuregulowany stan prawny gruntu pod budynkiem uniemożliwiający założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i jego przekształcenie w prawo własności
- zawarcie przez aktualnego właściciela mieszkania kłopotliwej umowy najmu (przykład: w przypadku braku uchybień najemcy i niemożliwości zapewnienia mu zamiennego lokum, użycie lokalu mieszkalnego na własne potrzeby może wymagać aż trzyletniego okresu wypowiedzenia)
Powyższa lista oczywiście nie prezentuje wszystkich ryzyk prawnych, które można zidentyfikować przy pomocy due diligence nieruchomości. Zlecenie ekspertowi takiej analizy może skutkować zaoszczędzeniem kwoty wielokrotnie większej niż koszt audytu prawnego.
Materiał zewnętrzny