umowa deweloperska

Hipoteka – istota, rodzaje i sposób zaspokojenia

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). Czym właściwie jest hipoteka? Jakie są jej rodzaje?

Czym jest hipoteka?

Hipoteka jest prawem zastawniczym. Prawa zastawnicze to ograniczone prawa rzeczowe, których funkcją jest zabezpieczenie wierzytelności w taki sposób, że będzie możliwe zaspokojenie się z przedmiotu obciążonego. Z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika, że wierzycielowi hipotecznemu przysługują dwa uprawnienia: pierwszeństwo zaspokojenia się z nieruchomości przed dłużnikami osobistymi i skuteczność wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Dłużnik osobisty a rzeczowy

Wierzyciel hipoteczny może mieć dwóch dłużników: osobistego i rzeczowego (art. 73 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Może do tego dojść bądź w drodze zbycia przez dłużnika osobistego nieruchomości obciążonej hipoteką, bądź wskutek obciążenia hipoteką nieruchomości przez jej właściciela na zabezpieczenie cudzego długu. Dłużnik osobisty ponosi odpowiedzialność wobec wierzyciela z całego swojego majątku.

Odpowiedzialność jego wynika ze stosunku obligacyjnego, który stał się podstawą zaciągnięcia długu. Z kolei dłużnik hipoteczny (rzeczowy) ponosi odpowiedzialność wobec wierzyciela, któremu przysługuje wierzytelność zabezpieczona hipoteką tylko z nieruchomości obciążonej hipoteką. Odpowiedzialność tego dłużnika wynika ze stosunku hipoteki. Obaj ci dłużnicy odpowiadają wobec wierzyciela na podstawie innego stosunku prawnego.

Po stronie dłużnika rzeczowego oraz dłużnika osobistego zachodzi – wobec braku w ustawie przepisu, który by przewidywał solidarną odpowiedzialność tych dłużników – tzw. solidarność przypadkowa (nieprawidłowa, niewłaściwa, in solidum) do której mają odpowiednie zastosowanie przepisy o solidarności biernej, zwłaszcza przepis art. 366 k.c. Problem rozliczeń (roszczeń zwrotnych) między tymi dłużnikami z reguły reguluje umowa.

Wierzyciel zatem, gdy z nadejściem terminu płatności nie otrzyma zapłaty, a dłużnik hipoteczny nie jest zarazem dłużnikiem osobistym, może – według swego wyboru – albo wytoczyć powództwo na podstawie stosunku hipoteki przeciw dłużnikowi hipotecznemu (temu, kto wpisany jest w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości, obciążonej hipoteką) o zapłatę sumy hipotecznej pod zagrożeniem egzekucji z przedmiotu hipoteki, albo wytoczyć powództwo na podstawie stosunku obligacyjnego przeciw temu, kto zaciągnął dług, albo też wytoczyć powództwo – oparte na obydwu podstawach – przeciwko dłużnikowi hipotecznemu i dłużnikowi osobistemu-w tym wypadku odwołując się do odpowiedzialności in solidum po stronie pozwanej. Jeżeli zaś dłużnik hipoteczny jest zarazem dłużnikiem osobistym, wierzyciel może wytoczyć powództwo na podstawie stosunku obligacyjnego, a uzyskany wyrok można wykonać z całego majątku dłużnika.

Przedmiot hipoteki

Przedmiotem hipoteki jest:

  • Nieruchomość (prawo własności nie ruchomości) – każda, czyli gruntowa, budynkowa z użytkowaniem wieczystym i wyłącznie z użytkowaniem wieczystym, lokalowa z udziałem w nieruchomości wspólnej.
  • Część ułamkowa nieruchomości (część idealna) – tylko wówczas, gdy stanowi udział współwłaściciela.
  • Udział we wspólnym użytkowaniu wieczystym
  • Użytkowanie wieczyste wraz z budynkami obciążającymi własność
  • Spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu – trzeba założyć księgę wieczystą dla ograniczonego prawa rzeczowego
  • Subintabulat – hipoteka na wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie – rozdział II1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – ma na celu uproszczenie realizacji wierzytelności. Jest to wejście w prawa dłużnika i dotyczy nieruchomości.

Rodzaje hipoteki

W literaturze stanowi się, że prawu polskiemu do dnia 20 lutego 2011 r. znane były następujące hipoteki:

  • zwykła, zwana też umowną (art. 67 u.k.w.h.),
  • łączna (art. 76 u.k.w.h.),
  • kaucyjna (art. 102-108 u.k.w.h.),
  • przymusowa (art. 109 u.k.w.h.),
  • na wierzytelności hipotecznej, czyli subintabulat (art. 1081 u.k.w.h.).

Zasadnicze zmiany w zakresie hipotecznego zabezpieczenia, polegające na odstąpieniu od ugruntowanych rozwiązań w tym przedmiocie, wprowadziła ustawa z 2009 r. o zmianie u.k.w.h. Przede wszystkim ustawodawca zrezygnował z podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną, w związku z czym zostały też w całości uchylone przepisy rozdziału 2 i art. 111 u.k.w.h., który regulował hipotekę przymusową.

Od dnia 20 lutego 2011 r. można więc wyróżnić hipoteki:

  • umowną,
  • łączną (art. 76 u.k.w.h.),
  • przymusową (art. 109 u.k.w.h.),
  • na wierzytelności hipotecznej, czyli subintabulat (art. 1081).

Hipoteka umowna jest umową między wierzycielem hipotecznym a właścicielem nieruchomości, który jest dłużnikiem osobistym, a po ustanowieniu hipoteki staje się dłużnikiem rzeczowymi i pozostaje właścicielem obciążonej nieruchomości.

Zasadą jest, że przedmiotem obciążenia jest jedna nieruchomość – zasada szczegółowości hipoteki. Hipoteka łączna jest wyjątkiem od tej zasady. Cała hipoteka przenosi się na nieruchomości, które uległy podziałowi. Może powstać na dwa sposoby: ex lege w razie podziału fizycznego nieruchomości i w drodze umowy. Hipoteka obciąża wszystkich właścicieli poszczególnych części. Wierzyciel może zaspokoić się w całości lub części z każdej nieruchomości z osobna – według swojego uznania.

Hipoteka ustawowa powstaje ex lege na podstawie art. 1037 par 3 KPC.

Hipoteka przymusowa powstaje na mocy określonego przepisu i wpisu do księgi wieczystej. Może być ustanowiona nawet wbrew woli właściciela nieruchomości.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *