Nabycie mieszkania z długami

Na rynku nieruchomości można spotkać się z licznymi ogłoszeniami sprzedaży nieruchomości obciążonej długami. Czasem też informację o obciążeniu nieruchomości długiem osoby zainteresowane kupnem uzyskują po zweryfikowaniu treści księgi wieczystej lub po przeprowadzeniu rozmowy z dotychczasowym właścicielem?  Czy właściciel  może sprzedać nieruchomość razem z długami? Czy długi poprzedniego właściciela nieruchomości przechodzą na nabywcę mieszkania?

Sprzedaż nieruchomości z długami

Przepisy prawa nie zakazują sprzedaży nieruchomości obciążonej długami. W tym przedmiocie obowiązuje zasada swobody zawierania umów. Nowy nabywca nieruchomości powinien być jednak świadomy konsekwencji prawnych jakie wiążą się z nabyciem nieruchomości z długami. W tym miejscu należy rozróżnić długi osobiste właściciela nieruchomości oraz długi zabezpieczone na nieruchomości właściciela.

Odpowiedzialność za długi

Kupujący nie nabywa długów osobistych właściciela. Co więcej nowy nabywca nieruchomości nie wchodzi w obowiązki dotychczasowego dłużnika będącego jednocześnie właścicielem nieruchomości. W przypadku gdy spłata długu została zabezpieczona poprzez wpis hipoteki w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kupujący ma obowiązek znosić działania egzekucyjne kierowane do nabytej nieruchomości. W praktyce oznacza, to że wierzyciele dłużnika mogą zaspokoić się z nieruchomości pomimo jej sprzedaży.

Hipoteka pozwala bowiem na kierowanie roszczeń przez wierzyciela do obciążonej nieruchomości nienależnie od tego kto jest aktualnie jej właścicielem. W takiej sytuacji w celu zachowania nieruchomości kupujący będzie musiał spłacić nie swój dług. Podobna sytuacja będzie mieć miejsce, gdy w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości zostanie odnotowane zajęcie nieruchomości przez komornika wraz z informacją o prowadzeniu postępowania egzekucyjnego.

Jak przeprowadzić transakcje sprzedaży mieszkania z długami

Nieruchomość obciążoną hipoteką można bezpiecznie nabyć bez narażania się na przejście długu hipotecznego. Sprzedający nieruchomość powinien przed przystąpieniem do sprzedaży pozyskać od wierzyciela (np. banku) zaświadczenie, w którym będzie wskazane na jaki rachunek bankowy ma nastąpić spłata długu zabezpieczonego hipoteką. Dodatkowo wierzyciel powinien wystawić promesę, w której zobowiąże się wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki po dokonaniu całkowitej spłaty długu (np. kredytu).

Rozwiązanie takie jest w pełni bezpiecznie, przy czym należy odpowiednio wcześniej pozyskać stosowne dokumenty od wierzyciela. W praktyce strony umowy sprzedaży najpierw decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej, a po uzyskaniu dokumentów z banku przystępują do umowy sprzedaży u notariusza. Skutkiem przedstawionego rozwiązania prawnego jest przekazanie części ceny sprzedaży nieruchomości bezpośrednio w celu spłaty długu hipotecznego. Sprzedawca w prawdzie uzyskuje mniejszą kwotę z ceny sprzedaży, jednakże jednocześnie dochodzi do spłaty jego zadłużenia.

W przypadku gdy nieruchomość jest zajęta w toku postępowania egzekucyjnego, to komornik sądowy wystawia zaświadczenie, w którym wyraża zgodę na zbycie nieruchomości, a także podaje numery rachunków bankowych i kwoty jakie mają zostać bezpośrednio uregulowane z ceny sprzedaży w celu spłaty egzekwowanych długów. Przeprowadzenie transakcji na podstawie zaświadczenia komornika sądowego również doprowadzi do nabycia nieruchomości bez długów.

Podsumowanie

Nabywca mieszkania nie przejmuje długów osobistych dotychczasowego właściciela nieruchomości. Przed przeprowadzeniem transakcji konieczne jest sprawdzenie treści księgi wieczystej, co pozwoli na ustalenie jakie długi obciążają nieruchomość. Porozumienie kupującego ze sprzedającym w przedmiocie przekazania części lub nawet całości ceny sprzedaży na spłatę długów pozwoli na nabycie nieruchomości bez dodatkowych obciążeń prawnych. Pamiętać jednak należy o wcześniejszym pozyskaniu oświadczeń wierzycieli o sposobie spłaty długu.

Artykuł przygotowany przez adw. Marcela Migałę z https://kancelariamigala.pl/