Prawo sąsiedzkie

Nie sposób uniknąć wzajemnych kontaktów i interakcji międzyludzkich mieszkając obok siebie. Czasem wykonywanie prawa własności nieruchomości utrudnia pozostałym mieszkańcom korzystanie ze swoich uprawnień. To negatywne oddziaływanie na otoczenie otrzymało kodeksową nazwę „immisje”. Trzeba zaznaczyć, iż nie jest to fizyczne wtargnięcie na cudzy grunt, do immisji bowiem zaliczamy działanie podejmowane w ramach własnej nieruchomości, jednak w sposób nadmierny, odczuwany również na gruntach sąsiadujących.

Stosunki cywilnoprawne między sąsiadami zostały uregulowane w art. 144 – 154 kc. Przepisy w nich zawarte określa się mianem „prawa sąsiedzkiego”. Przedmiotem niniejszego artykułu jest ograniczenie immisji, o którym wspomina art. 144 kc. Jest to jedno z ograniczeń prawa własności nieruchomości, którego zadaniem jest realizacja zasady „złotego środka” w stosunkach sąsiedzkich – ma ono chronić indywidualne prawa jednej i drugiej strony ewentualnego sporu.

Prawo sąsiedzkie wyróżnia podział immisji na:

• bezpośrednie – celowe i bezpośrednie kierowanie substancji, np. ścieków, na obszar innej nieruchomości za pomocą odpowiednich urządzeń. Ten rodzaj immisji jest całkowicie zakazany. Jego naruszenie daje podstawy do roszczenia negatoryjnego z art. 222 § 2 kc;
• pośrednie – uboczne skutki działania podjętego przez właściciela nieruchomości, nie jest konieczne, aby były one celowe.

W doktrynie dokonywany jest ich dalszy podział:

a) immisje materialne – przenikanie gazów, pyłów, dymu lub pewnych sił (wstrząsów, hałasów itp.);

b) immisje niematerialne – wpływanie na psychikę sąsiada, np. na jego poczucie bezpieczeństwa.

W przypadku immisje pośrednich niezbędne jest wypracowanie kompromisu, który pogodziłby interesy sąsiadujących ze sobą właścicieli nieruchomości.

Jak wynika z art. 144 kc:

„Właściciel powinien powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich

• ponad przeciętną miarę (ustanawia się ją określając w jakim stopniu korzystają ze swoich nieruchomości sąsiedzi),

• wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości (immisje muszą być skutkiem ubocznym „normalnego” korzystania z nieruchomości w celach, do jakich została ona przeznaczona)

• i stosunków miejscowych. (bardzo wiele zależy od wzajemnych relacji między sąsiadami oraz od podjęcia przez nich dialogu)”

Do walki z uciążliwym sąsiadem można posłużyć się wspomnianym już art. 222 § 2 kc, który zawarty jest w Dziale V Księgi II zatytułowanym „Ochrona własności”

„Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.”