Problem brzydkich okien

W ubiegły czwartek Sąd Najwyższy podjął istotną uchwałę wobec wspólnot mieszkaniowych, jak i właścicieli lokali, z którą można się zapoznać na stronie internetowej niniejszego organu. Rozpatrywana przez Sąd Najwyższy sprawa, wydawała się z pozoru dość błaha. A mianowicie, pozwana – najemczyni niewydzielonego lokalu mieszkalnego, wymieniła trzy okna bez uzgodnienia ze wspólnotą mieszkaniową i właścicielem. W rezultacie nadmurowano parapety, przez co zmniejszyły się rozmiary okien, a także zmieniono ich kształt i kolor.

Wspólnocie mieszkaniowej nie spodobały się dokonane zmiany, więc zgłosiła to Powiatowemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego. Ten jednak odmówił podjęcia czynności ze względu na brak konkretnych przesłanek. W związku z tym, wspólnota wytoczyła najemczyni powództwo, powołując się na art. 222§2 Kodeksu Cywilnego*.

Sąd I instancji oddalił powództwo, z uwagi na brak legitymacji procesowej, gdyż według ustawy o własności lokali, „wspólnota mieszkaniowa nie dysponuje tytułem własności do części nieruchomości, w której zmian dokonała pozwana”. Ponadto, dokonane prace nie naruszyły elementów konstrukcyjnych budynku, ani części wspólnych. Odniesiono się przy tym do orzecznictwa, które jest na stanowisku, że „okna konkretnego mieszkania nie są częścią wspólną budynku”.

Powódka wniosła jednak apelację od tego wyroku, podkreślając tezę o elewacji jako dobru wspólnym i możliwości zapobiegania działaniom właścicieli, jeśli szkodzą poczuciu estetyki i porządkowi architektonicznemu.

Przy rozpoznaniu sprawy przez sąd II instancji, wyłoniło się następujące zagadnienie prawne, skierowane do Sądu Najwyższego, czy wspólnota mieszkaniowa może domagać się przywrócenia otworów okiennych do stanu poprzedniego, gdy doszło do naruszenia praw własności poprzez naruszenie wyglądu elewacji budynku?

Sąd Najwyższy po należytym rozpatrzeniu sprawy, wyraził pozytywną opinię co do tej kwestii. Sąd uważa, iż owszem, wymiana okien nie dotyczyła nieruchomości wspólnej, lecz w niniejszej sprawie, naruszenie dotyczy praw ze współwłasności części wspólnych. Tym samym, uznał stanowisko powoda i dodał, że „wykonanie tych prac w sposób naruszający poczucie estetyki i ładu architektonicznego łączy się zatem z negatywnymi doznaniami psychicznymi członków wspólnoty”.

W takim razie, nasuwa się pytanie, gdzie są granice oddziaływania wspólnoty na decyzję właścicieli mieszkań, skoro okazuje się, że nie można nawet swobodnie dobrać okien? Trzeba pamiętać, że „poczucie estetyki” to subiektywne odczucie, więc możliwe, że do sądu jeszcze nie raz trafi podobna sprawa.

* Art.222 § 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.