Służebność osobista na przykładzie służebności mieszkania

Kodeks cywilny wprowadza trzy rodzaje służebności – osobistą, gruntową i przesyłu. Wszystkie są ograniczonymi prawami rzeczowymi, czyli prawami na rzeczy cudzej. Mają one charakter bezwzględny i skutkują erga omnes, stanowią bowiem obciążenie konkretnej nieruchomości. Na czym w praktyce polegają służebności osobiste?

Charakterystyka służebności osobistych

Służebności osobiste polegają na tym, iż każdoczesny właściciel nieruchomości obciążonej ma obowiązek znoszenia lub nieczynienia względem uprawnionej osoby fizycznej. Zakres i rodzaj świadczeń tej służebności określa się według osobistych potrzeb uprawnionych. Z uwagi na osobisty charakter tego prawa, jest ono niezbywalne i niedziedziczne, więc trwa najdłużej do śmierci uprawnionego.

Do służebności osobistej stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych (art. 297 KC) – ustawa przewiduje jednak pewne wyjątki:

• Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych (art. 298 KC)
• Jako uprawnienie ściśle związane z osobą uprawnionego – wygasa najpóźniej z chwilą jego śmierci (art. 299 KC) – jednak można się umówić, że po śmierci uprawnionego, służebność mieszkania będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi (art. 301 § 2 KC)
• Jest niezbywalna i nie można przenieść na inną osobę uprawnienia do jej wykonywania (art. 300 KC)
• Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę (art. 303 KC)
• Jeżeli nieruchomość obciążona służebnością osobistą została wniesiona jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej, spółdzielnia może z ważnych powodów żądać zmiany sposobu wykonywania służebności albo jej zamiany na rentę (art. 305 KC)
• Nie można jej nabyć przez zasiedzenie (Art. 304 KC)

Służebność mieszkania

Służebność mieszkania powstaje na drodze umowy lub wskutek orzeczenia sądu. Polega w praktyce ona na tym, iż uprawniony uzyskuje możliwość zamieszkania w oznaczonej części nieruchomości obciążonej. W porównaniu ze służebnością osobistą w ogólności, służebność mieszkania obejmuje zwiększony rozmiar możliwych korzyści uprawnionego. Służy ona ochronie osób, zwłaszcza tych, które, jeszcze lub już, nie są w stanie pracować (dzieci, osoby w podeszłym wieku niezdolne do działania z powodu choroby czy innego upośledzenia).

Służebność ta uprawnia osobę, której przysługuje nie tylko do korzystania z mieszkania, ale również z pomieszczeń oraz urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Są to uprawnienia tak szerokie, że treść tej służebności jest podobna do treści użytkowania. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Służebność mieszkania wiąże się zatem z uprawnieniem do władania rzeczą. Uprawniony może zostać tego władztwa pozbawiony, jego prawo może być też w inny sposób naruszone. Odpowiednie stosowanie przepisów o ochronie własności umożliwia w takim przypadku skorzystanie z ochrony, jaką daje roszczenie windykacyjne lub negatoryjne (art. 222 w zw. z art. 251 k.c.).

Warto również mieć na względzie Uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 10 marca 1983 r. (III CZP 3/83), iż nabycie w drodze dziedziczenia udziału w spadku, w skład którego wchodzi nieruchomość obciążona służebnością osobistą, przez osobę, której służebność przysługuje, nie powoduje wygaśnięcia tej służebności. Co zaś się tyczy roszczenia o zmianie służebności osobistej na rentę Sąd Apelacyjny (I ACr 484/91) wyraźnie wskazał, iż przysługuje ono wyłącznie właścicielowi nieruchomości obciążonej i to tylko w wypadku, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa. Należy również pamiętać, że służebność osobista mieszkania stanowi tytuł prawny do mieszkania w rozumieniu art. 39 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych.