Jakie warunki musimy spełnić, aby zasiedzieć nieruchomość?
Zasiedzenie to instytucja prawa cywilnego, której celem jest niejako prostowanie niezgodności pomiędzy faktycznym posiadaniem nieruchomości, a formalnym stanem własności. Umożliwia ona nieuprawnionej osobie nabycie prawa własności danej nieruchomości w wyniku jego faktycznego wykonywania przez wystarczająco długi okres czasu. Umożliwia to porządkowanie faktycznych stosunków społecznych pod względem prawnym.
Abyśmy mogli nabyć prawo własności nieruchomości w wyniku zasiedzenia musimy spełnić, określone w art. 172 Kodeksu cywilnego, przesłanki, do których należy:
- posiadanie danej nieruchomością jako posiadacz samoistny,
- nasze posiadanie musi mieć charakter ciągły,
- musi ono trwać przez ustalony w Kodeksie cywilnym okres czasu.
Najprościej rzecz ujmując, władanie nieruchomością jako posiadacz samoistny, polega na faktycznym korzystaniu z niej jakbyśmy byli jej właścicielem oraz posiadaniu wewnętrznej woli takiego z niej korzystania. Może się to objawiać np. jako uprawianie gruntu rolnego, opłacanie podatku od nieruchomości, zamieszkiwanie w domu bądź mieszkaniu, czy też oddanie posiadanej przez nas nieruchomości w najem lub dzierżawę.
Należy pamiętać, iż dokonując tego ostatniego wcale nie wyzbywamy się naszego posiadania, bowiem oddanie np. gruntu rolnego w dzierżawę, jak najbardziej możemy zakwalifikować jako zachowanie osoby, która czuje się właścicielem tej nieruchomości. Z drugiej strony powinniśmy mieć świadomość, że dzierżawienie lub wynajmowanie przez nas jakiejś nieruchomość nie doprowadzi do jej zasiedzenia, bowiem taki rodzaj posiadania to tzw. posiadanie zależne, które jak już sama nazwa sugeruje, zależy od osoby trzeciej, która np. oddaje nam jakieś mieszkanie w najem.
Jeżeli chcemy,aby nasze posiadanie nieruchomości mogło doprowadzić do jej zasiedzenia musi być jeszcze nieprzerwane, czyli inaczej ujmując ciągłe.
Oznacza to, iż musi ono trwać przez odpowiedni okres czasu i nie może być przerwane przez takie zdarzenia jak np. dochodzenie przez prawowitego właściciela nieruchomości swojego prawa przed sądem, czy też uznanie przez nas wobec prawowitego właściciela jego prawa własności. W praktyce jednak wystarczy, jeżeli udowodnimy w postępowaniu sądowym nabycie posiadania w przeszłości i obecne jego trwanie, zgodnie bowiem z domniemaniem ciągłości posiadania (art. 340 zd. 1 k.c.) przyjmuje się, że przez cały czas nasze posiadanie było nieprzerwane.
Dzięki temu zyskujemy również przewagę w postępowaniu sądowym, bowiem to strona która twierdzi, że nasze posiadanie nie odznaczało się cechą ciągłości, będzie musiała to udowodnić. Nie powinniśmy się też przejmować, jeżeli utracimy na jakiś czas posiadanie nieruchomości, np. w wyniku choroby, powodzi, obowiązku odbycia służby wojskowej, oraz innych tego typu obiektywnych wydarzeń, które w normalnym toku zdarzeń kiedyś ustają. Uważa się bowiem, że niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania (art. 340 zd. 2 k.c.). Podobnie będzie w przypadku, gdy odzyskamy posiadanie, którego wcześniej byliśmy pozbawieni np. w wyniku niedozwolonej samowoli osób trzecich (art. 345 k.c.).
Trzecim warunkiem jaki musimy spełnić, aby nabyć własność nieruchomości przez jej zasiedzenie, jest upływ określonego czasu.
„Dobra i zła wiara”
Dla zasiedzenia nieruchomości długość tego okresu jest uzależniona od tego, czy posiadacz pozostaje w dobrej bądź złej wierze i wynosi on odpowiednio 20 i 30 lat od momentu nabycia posiadania. Dobra lub zła wiara nie zostały zdefiniowane w przepisach, przez co znaczenie może być różnie rozumiane. Dla nas z praktycznego punku widzenia największe znaczenie będzie miał sposób w jaki rozumieją je sądy. W orzecznictwie panuje raczej rygorystyczne rozumienie dobrej wiary. Przyjmuje się bowiem, że posiadaczem w dobrej wierze jest ktoś, kto pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności.
Posiadaczem w złej wierze jest z kolei osoba, która wie lub przy dołożeniu należytej staranności powinna była wiedzieć, że nie przysługuje jej prawo własności. Dla przykładu można w tym miejscu przytoczyć postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 1999 r. o sygnaturze I CKN 1081/97, w którym to Sąd Najwyższy uznał za posiadacza w dobrej wierze osobę, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie, sporządzonej w formie aktu notarialnego, umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności. Kolejnym przykładem osoby pozostającej w dobrej wierze może być np. kupujący, który kupił daną nieruchomość od osoby, która nie miała zdolności do czynności prawnych, gdyż była np. małoletnia, o czym ów kupujący nie wiedział. Za posiadacza w dobrej wierze zgodnie z orzecznictwem zostanie uznany również spadkobierca ustawowy, który objął w posiadanie daną nieruchomość, nie wiedząc o istnieniu testamentu, w którym zapisana była ona innej osobie.
Z drugiej strony, powołując się na owe rygorystyczne rozumienie dobrej wiary, Sąd Najwyższy w swojej uchwale z dnia 6 grudnia 1991 r. o sygnaturze III CZP 108/91 stwierdził, że osoba która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze. Przyjęcie takiego rozstrzygnięcia przez Sąd Najwyższy w istotny sposób zawęża sytuacje, w których możemy uważać się za posiadacza w dobrej wierze. Niemniej jednak najistotniejsze będą okoliczności konkretnego przypadku, które usprawiedliwiają nasze błędne przekonanie, co do tego, że przysługuje nam tytuł prawny do nieruchomości, a ich ocena pozostaje sądom. Powinniśmy mieć jednak na uwadze, działające na korzyść zasiadującego, domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.). Oznacza ono, że sądy domniemają naszą dobrą wiarę, a jej ewentualny brak musi nam udowodnić właściciel.
Obliczając nasz termin zasiedzenia należy również pamiętać o regule zawartej w art. 173 k.c., zgodnie z którą, jeżeli właścicielem nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela. Jeżeli przykładowo nasz 30-letni termin zasiedzenia w zwyczajnej sytuacji upłynąłby w 2010 r., ale w tym momencie właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, miałby dopiero 17 lat, to termin zasiedzenia wydłuży się do 33 lat. Stanie się tak w wyniku wydłużenia terminu o jeden rok do momentu, w którym właściciel nieruchomości uzyska 18 lat i tym samym pełnoletność oraz kolejne dwa lata wymagane przez wspomniany powyżej art. 173 k.c. Przepis ten ma na celu ochronę interesu małoletniego, dzięki pozostawieniu mu trochę czasu na dochodzenie swoich praw po uzyskaniu pełnoletności.
Ponadto powinniśmy również mieć świadomość, że zgodnie z art. 176 k.c. możemy doliczyć do czasu, przez który sami posiadamy, okres posiadania naszego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z naszym czasem posiadania wynosi przynajmniej trzydzieści lat. Przepis ten może znaleźć zastosowanie w przypadku gdybyśmy odziedziczyli nieruchomość, którą nasz spadkodawca zasiadywał. Przykładowo jeżeli był on posiadaczem w dobrej wierze danej nieruchomości przez okres 10 lat przed swoją śmiercią, to jako osoby, które nabyły po nim posiadanie w wyniku chociażby dziedziczenia, możemy nabyć własność tej nieruchomości już po upływie kolejnych 10 lat. Do wymaganego okresu 20 lat będziemy mogli bowiem doliczyć sobie 10 lat naszego spadkodawcy.
Na koniec należy zaznaczyć, iż własność nieruchomości, w wyniku zasiedzenie, nabywamy z mocy samego prawa już z upływem wymaganego terminu, a więc 20 bądź 30 lat. Stwierdzenie zasiedzenia przez sąd ma jedynie charakter deklaratoryjny, a więc stwierdzający istnienie naszego prawa. Jednakże prawomocne orzeczenie sądu jest nam niezbędne dla uzyskania formalnego tytułu własności. Takie stwierdzenie będzie również stanowiło podstawę wpisu do księgi wieczystej.
