Zasiedzenie nieruchomości, jakie kroki prawne można podjąć?

Zasiedzenie nieruchomości to jeden ze sposobów nabycia prawa własności związany z upływem czasu oraz posiadaniem samoistnym. Mimo że po spełnieniu określonych przez ustawodawcę przesłanek do zasiedzenia dochodzi z mocy prawa, dla dopełnienia formalności związanych z nabyciem własności nieruchomości, należy podjąć stosowne kroki prawne.

Pierwszym warunkiem zasiedzenia nieruchomości jest jej szczególne posiadanie tzw. posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 k.c. posiadacz samoistny to osoba, która faktycznie włada rzeczą jak jej właściciel. W praktyce oznacza to, że nie wystarczy opłacać czynsz za korzystanie z nieruchomości, ale nieruchomość taką należy zamieszkiwać, ponosić koszty z nią związane i pobierać możliwe pożytki.

Drugą przesłanką zasiedzenia, określoną w art. 172 k.c., jest nieprzerwany upływ czasu. Decydujące dla długości będzie zaś to, czy posiadacz samoistny stał się nim w dobrej, czy w złej wierze. O posiadaniu w dobrej wierze mówimy wtedy, gdy posiadacz nie wiedział, że nie przysługuje mu prawo własności do nieruchomości, a zatem pozostawał w błędnym, ale jednocześnie uzasadnionym przekonaniu, że jest właścicielem. Wówczas do zasiedzenia konieczny jest upływ dwudziestu lat nieprzerwanego posiadania samoistnego.

Jeżeli osoba miała świadomość, że nie jest właścicielem nieruchomości lub przy dołożeniu należytej staranności powinna była to wiedzieć, a mimo to władała nieruchomością jak właściciel, wtedy mówimy o posiadaniu w złej wierze. W takiej sytuacji do nabycia własności w drodze zasiedzenia dochodzi po upływie lat trzydziestu.

Do zasiedzenia nieruchomości dochodzi z mocy prawa. Każdy zainteresowany, czyli posiadający interes prawny w stwierdzeniu zasiedzenia nieruchomości na swoją lub cudzą rzecz, może jednak złożyć do sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Postępowanie takie prowadzone jest w trybie nieprocesowym i ma na celu stwierdzenie, czy spełnione zostały ustawowe przesłanki zasiedzenia. Stąd też we wniosku, składanym do miejscowo właściwego sądu rejonowego, należy nie tylko wskazać nieruchomość i sformułować stosowne żądanie, ale też określić czas posiadania i uzasadnić, w jaki sposób posiadacz wszedł w posiadanie przedmiotowej nieruchomości.

Wydane przez sąd orzeczenie w sprawie ma charakter deklaratoryjny. Zatem stanowi ono potwierdzenie, kto zasiedział przedmiotową nieruchomość i tym samym stał się jej formalnym właścicielem. Stwierdzenie przez sąd istnienia określonego stanu prawnego, czyli nabycia własności nieruchomości, jest podstawą do wpisania właściciela do księgi wieczystej.