3 nieoczywiste problemy prawne przy zakupie działki, które mogą drogo kosztować dewelopera

Zakup działki to jeden z najważniejszych etapów każdej inwestycji deweloperskiej. Większość inwestorów wie, że przed podpisaniem umowy należy sprawdzić księgę wieczystą, przeanalizować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy oraz zweryfikować podstawowe kwestie formalne. To jednak dopiero początek.

Z praktyki prawników zajmujących się obsługą inwestycji deweloperskich wynika, że największe problemy rzadko wynikają z pominięcia podstaw. Znacznie częściej ich źródłem są niepozorne szczegóły, które na pierwszy rzut oka wydają się mało istotne. Niewłaściwie skonstruowana umowa przedwstępna, nieuregulowany stan infrastruktury technicznej czy wada ukryta w historii własności nieruchomości potrafią opóźnić inwestycję o wiele miesięcy albo wygenerować koszty liczone w setkach tysięcy złotych.

Poniżej przedstawiamy trzy przykłady problemów, które szczególnie często pojawiają się już na etapie zakupu gruntu. Mamy nadzieję, że ich znajomość pozwoli uniknąć kosztownych błędów jeszcze przed rozpoczęciem właściwego procesu inwestycyjnego.

A jeżeli interesuje Cię tematyka nietypowych problemów prawnych przy inwestycjach deweloperskich, warto zajrzeć również do artykułu 19 nieoczywistych pułapek prawnych, które mogą opóźnić lub zatrzymać inwestycję deweloperską, w którym opisano ich znacznie więcej, wraz z praktycznymi wskazówkami dotyczącymi ograniczania ryzyka.

1. Sama księga wieczysta nie zawsze daje pełny obraz sytuacji

Dla wielu inwestorów księga wieczysta jest podstawowym źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości. Jeżeli nie zawiera niepokojących wpisów, łatwo dojść do wniosku, że zakup jest bezpieczny. Tymczasem w praktyce nie zawsze tak jest.

Problemy mogą wynikać z wydarzeń sprzed wielu lat, które nie są widoczne na pierwszy rzut oka. Czasami dotyczą sposobu nabycia udziałów przez poprzednich właścicieli, postępowań spadkowych albo dokumentów sporządzonych za granicą. Takie nieprawidłowości potrafią przez długi czas pozostawać niewidoczne, a ujawniają się dopiero podczas szczegółowego badania prawnego lub już po zakupie nieruchomości.

Dlatego profesjonalne due diligence nie powinno ograniczać się wyłącznie do analizy aktualnej księgi wieczystej. Równie ważne jest prześledzenie historii własności nieruchomości i podstaw prawnych wcześniejszych transakcji.

Znane są przypadki, w których dopiero szczegółowa analiza wykazała, że część udziałów została odziedziczona na podstawie testamentu sporządzonego za granicą, który nie spełniał wymogów polskiego prawa. Wykrycie takiego problemu przed zakupem pozwala uniknąć bardzo poważnych sporów dotyczących własności nieruchomości.

2. Dostęp do mediów może okazać się znacznie droższy, niż zakładano

Na etapie zakupu działki inwestorzy zwykle sprawdzają, czy w pobliżu przebiega sieć wodociągowa lub kanalizacyjna. To ważna informacja, ale równie istotne jest ustalenie, kto jest właścicielem tej infrastruktury i na jakich zasadach będzie można z niej skorzystać.

Nie każda sieć należy bowiem do przedsiębiorstwa komunalnego. Zdarza się, że jej właścicielem jest prywatny podmiot, który sam decyduje o warunkach podłączenia kolejnych inwestycji. W takiej sytuacji możliwość realizacji projektu może zależeć nie tylko od uzyskania odpowiednich zgód, ale również od poniesienia bardzo wysokich kosztów.

Dlatego w ramach badania prawnego warto zweryfikować nie tylko przebieg infrastruktury, lecz także jej stan prawny oraz warunki przyłączenia jeszcze przed zakupem nieruchomości.

Potrafią zdarzyć się sytuacje, w których dopiero szczegółowa analiza wykazuje, że sieć wodno-kanalizacyjna należy do innego dewelopera, a nie do lokalnego przedsiębiorstwa. W jednym z takich przypadków właściciel infrastruktury oczekiwał ponad 1,5 mln zł za umożliwienie podłączenia inwestycji. Wiedza o tym pozwoliła inwestorowi renegocjować cenę zakupu działki jeszcze przed podpisaniem umowy.

3. Due diligence nie pomoże, jeśli umowa nie pozwala wycofać się z transakcji

Coraz więcej inwestorów decyduje się na przeprowadzenie badania prawnego nieruchomości przed zakupem. To bardzo dobra praktyka, ale sama analiza dokumentów nie gwarantuje jeszcze bezpieczeństwa.

Problem pojawia się wtedy, gdy umowa przedwstępna nie przewiduje skutecznego prawa odstąpienia na wypadek negatywnego wyniku due diligence. W takiej sytuacji inwestor może wykryć istotne wady nieruchomości, a mimo to zostać związany zawartą wcześniej umową albo wejść w kosztowny spór ze sprzedającym.

Dlatego jeszcze przed podpisaniem dokumentów warto precyzyjnie określić, jakie okoliczności będą uznawane za negatywny wynik badania. Mogą to być między innymi ograniczenia planistyczne, wady prawne nieruchomości, brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej czy inne przeszkody uniemożliwiające realizację planowanej inwestycji.

Zdarzają się sytuacje, w których dopiero po podpisaniu umowy wychodzi na jaw, że działka posiada istotne problemy prawne. Jeżeli strony nie przewidziały skutecznego mechanizmu odstąpienia od transakcji, inwestor może przez wiele miesięcy prowadzić spór ze sprzedającym, jednocześnie mając zamrożone znaczne środki finansowe.

Drobne szczegóły często decydują o powodzeniu całej inwestycji

Opisane przykłady pokazują, że największe ryzyko przy zakupie działki nie zawsze wynika z oczywistych błędów. Znacznie częściej kryje się w szczegółach, które łatwo przeoczyć podczas analizy dokumentów lub negocjowania warunków transakcji.

Dlatego przed zakupem nieruchomości warto spojrzeć na inwestycję szerzej niż tylko przez pryzmat ceny gruntu czy potencjału zabudowy. Dobrze przeprowadzone badanie prawne oraz odpowiednio przygotowana dokumentacja często pozwalają uniknąć problemów, które mogłyby ujawnić się dopiero na dalszych etapach realizacji inwestycji.