Analiza pozwu o wykup gruntu

Budując określoną inwestycję na nieruchomości, która – jak się później okazuje, nie jest naszą własnością, narażamy się na nieprzyjemności ze strony właściciela działki. Jego stanowisko, wypraszające nas z jego gruntu, nie zawsze musi być jednak usprawiedliwione. Prawo wyraźnie przyznaje możliwość wykupu takiego gruntu przez osobę, która włożyła pieniądze w inwestycję, jeżeli tylko wartość budynku będzie wyraźnie wyższa od wartości zajmowanej przez nią ziemi, a my – jako inwestorzy, będziemy budować w dobrej wierze.

Co jednak robić, gdy pomimo, że w świetle prawa możemy wykupić część działki, jej dotychczasowy właściciel dalej nie widzi (lub nie chce widzieć) takiej możliwości? Wówczas pozostaje skierować sprawę na drogę sądową poprzez złożenie odpowiedniego pozwu.

Poza standardowymi elementami pisma procesowego, jakim jest pozew, a więc: określeniem miejsca i daty sporządzenia pozwu, sprecyzowaniem strony powodowej i pozwanej (wraz z ich adresami zamieszkania i numerem PESEL lub NIP powoda, co stanowi nowość na gruncie przepisów k.p.c.), a w końcu również ustaleniem wartości przedmiotu sporu, należy pamiętać, co jest sednem tego rodzaju pozwu – chodzi o zobowiązanie pozwanego do określonej czynności.

Przeniesienie własności określonej nieruchomości

W tym przypadku czynnością tą jest przeniesienie własności określonej nieruchomości. W pozwie należy przedstawić nie tylko powierzchnię działki, ale również jej położenie (ze wskazaniem miasta i ulicy, przy której jest ona położona), a także podać właściwy numer księgi wieczystej oraz określić, jaki sąd prowadzi księgę.

Możemy również wnioskować o wezwanie na rozprawę świadków – wówczas wymieniamy ich z imienia i nazwiska oraz podajemy ich adresy zamieszkania.

Najważniejsze pozostaje jednak właściwe uzasadnienie, ponieważ to w głównej mierze od jakości naszych argumentów zależy ostateczny wynik sprawy. W przypadku pozwu o wykup gruntu przez posiadacza argumentacja nie jest jednak bardzo skomplikowana – opiera się ona bowiem na niemal matematycznych przesłankach z Kodeksu cywilnego. Co za tym idzie, w uzasadnieniu należy krótko przedstawić tak zwany „stan faktyczny” sprawy, a więc: opowiedzieć sądowi, kto jest właścicielem działki i w jaki sposób doszło do stworzenia zabudowy przez posiadacza.

W następnej kolejności konieczne będzie wskazanie ceny nieruchomości oraz przybliżonej ceny budynku lub urządzenia na niej postawionego. To właśnie od stosunku tych dwóch wartości zależy decyzja sądu. Przy wykazywaniu ceny budynku warto wesprzeć się opinią biegłego, który w profesjonalny sposób wyceni np. wartość domu jednorodzinnego. Pomimo faktu, iż sięgając po opinię biegłego, narazimy się na jednorazowy koszt, zyskamy bardzo wartościowy dowód w sprawie oraz zapewne uprościmy cały tok postępowania.

Czasami można spotkać się z pytaniami, czy w wyżej opisany sposób można wystąpić jedynie w przypadku budowy domu na cudzej działce. Choć jest to przypadek zdecydowanie najczęstszy, warto podkreślić, że nie jedyny. Już sam Kodeks cywilny wyraźnie statuuje, że przedmiotem ustanowionym na nieruchomości, której nie jesteśmy właścicielem może być też „inne urządzenie”. Pod tym enigmatycznym hasłem może kryć się wiele rodzajów budowli. Przykładowo, w jednym ze swoim wyroków sam Sąd Najwyższy podjął się próby zdefiniowania tego pojęcia i stwierdził, że wspomnianym „innym urządzeniem” może być na przykład ogrodzenie. Jeśli będzie to ogrodzenie o bardzo dużej wartości, to możliwy jest wykup nie tylko gruntu zajętego pod jego postawienie, ale również wykup całej działki!

Podsumowując, warto zapamiętać, że w przypadku sporu co do możliwości przeniesienia własności gruntu, można udać się do sądu i tam, w drodze pozwu o wykup gruntu przez posiadacza, ubiegać się o odpłatne przyznanie prawa do działki, na której wybudowaliśmy dom lub inne urządzenie. Znając konstrukcję tego pisma i cechy charakterystyczne spraw o wykup gruntu, o wiele łatwiej jest skutecznie wystąpić w tym procesie sądowym.