Mietvertrag – umowa najmu
Die juristische fachsprache – Mietvertrag – umowa najmu. Umowa najmu jest jedną z najpowszechniejszych umów zawieranych w prawie niemieckim. Ogólne założenia nie odbiegają znacząco od przepisów zawartych w polskim kodeksie cywilnym. Przepisy dotyczące najmu w prawie niemieckim znajdziemy w BGB art. 535 – 577a. Najważniejsze znaczenie ma dla nas to, co zostanie zawarte w umowie najmu, dlatego też należy dokładnie ją przeczytać a jeżeli mamy wątpliwości to powinniśmy wszystkie przeanalizować z właścicielem.
Istotne i podstawowe elementy każdej umowy:
- określenie stron umowy
- okres na jaki umowa zostanie zawarta
- dokładne określenie o jakie mieszkanie, dom, pokój etc chodzi
- prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego
- wysokość kaucji wraz ze sposobem jej zabezpieczenia
- okres wypowiedzenia
Forma umowy
Umowa może być zawarta zarówno ustnie jak i pisemnie. Umowa czasowa zawierana na okres powyżej 1 roku musi być sporządzona w formie pisemnej. Jeśli nie zostanie zachowana forma pisemna, przyjmuje się że umowa jest zawierana na czas nieokreślony. W przypadku, kiedy właściciel żąda wpłacenia kaucji, konieczne jest ujęcie tego w umowie najmu wraz z określeniem jej wysokości.
Wypowiedzenie umowy
Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę? Właścicielowi przysługuje prawo wypowiedzenia umowy w przypadku:
- kiedy lokator w rażący sposób naruszy warunki umowy
- przedłużenie umowy najmu w sposób istotny pozbawi właściciela korzyści
- kiedy będzie wykorzystane na potrzeby własne lub rodziny
Wypowiedzenie umowy najmu musi być zawarte w formie pisemnej.
Okres wypowiedzenia
W prawie niemieckim jeżeli chodzi o okres wypowiedzenia to jest on zależny od czasu trwania umowy. Jeżeli umowa jest zawarta na czas do 5 lat, to wynosi 3 miesiące, przy okresie powyżej 5 lat, czas ten wzrasta do sześciu miesięcy (reforma prawa lokatorskiego).
Podpisując umowę jesteśmy zobowiązani przestrzegać także porządku tzn. Hausordnung (przestrzeganie ciszy w godz. 22-7, oraz w czasie tzn. Mittagspause między godz. 13-15. Ważne jest także przestrzeganie uzgodnionego grafiku sprzątania klatki schodowej a w okresie zimy odśnieżania.
Ważne jest także uzgodnienie czy można trzymać zwierzęta domowe, bowiem w wielu mieszkaniach właściciele nie zgadzają się na to.
Słownik (do umowy):
der Vermieter- wynajmujący
der Mieter- najemca
der Mietzins, Zins- czynsz
betragen- wynosic
Betriebskosten*- koszty utrzymania
die Vorauszahlung- opłata z góry, zaliczka
unverzüglich – niezwłocznie
->unverzüglich anzuzeigen- niezwłocznie powiadomic
gemäß- zgodnie
der Werktag- dzień roboczy
überweisen- (Geld) przelewac
das Mietverhältnis- stosunek najmu
die Mietsicherheit- kaucja na zabezpieczenie
das Sparbuch- książeczka oszczednościowa
die Bankbürgschaft – gwarancja bankowa
die Barzahlung- płatnosc gotówką
die Überweisung- płatnosc przelewem
die Übergabe- przekazanie
haften- odpowiadac
die Mietsache- rzecz najęta
die Zustimmung- zgoda
die Unterbringung- zakwaterowanie
die Beeinträchtigung- pogorszenie
die Kündigung- wypowiedzenie
die Anwendung- zastosowanie
der Gesamtschuldner- dłużnik solidarny
die Rückgabe- zwrot
die Nebenabrede- dodatkowe (ustne) porozumienie umowne
die Gültigkeit- ważnosc
die Vereinbarung- ustalenie
die Anlage- załącznik
->in der Anlage- w załączniku
*Zu den Betriebskosten zählen nach § 2 BetrKV die folgenden Kosten:
1. laufende öffentlichen Lasten des Grundstücks, Grundsteuer
2. Wasserversorgung
3. Entwässerung
4. Betrieb der zentralen Heizungsanlage und Abgasanlage
5. Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
6. verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
7. Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzugs
9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
10. Gartenpflege
11. Beleuchtung, Kosten für die Außenbeleuchtung und Flure
12. Schornsteinreinigung
13. Sach- und Haftpflichtversicherung
14. Hauswart
15. Betrieb einer Gemeinschafts-Antennenanlage
16. Betrieb von Einrichtungen für die Wäschepflege
17. sonstige Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
Źródło:
BGB, 67. Auflage 2011, Beck- Texte
Schuldrecht. Besonderer Teil, Prof. Dr. Dirk Looschelders, Academia Iuris
PWIB Wohnungs-Infobörse (wzór umowy)
