Najem okazjonalny lokalu

Umowy najmu lokali są bardzo powszechnie zawierane, dlatego też ustawodawca stworzył pewne udogodnienia i specjalne instrumenty do tego by jak najkorzystniej ułożyć stosunek najmu.

Jednym z takich udogodnień jest możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Instytucja ta jest uregulowana przez polskie prawo od niedawna.

Przepisy dotyczące tej materii znajdują się w rozdziale 2a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu

Umowa najmu okazjonalnego lokalu to umowa najmu lokalu, która służyć ma zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Może być zawarta tylko wtedy gdy właściciel owego lokalu będący osobą fizyczną nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokalu. Umowa ta musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Konieczne jest aby do umowy najmu okazjonalnego lokalu załączone zostały:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, które właściciel ma prawo doręczyć po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu jeśli najemca dobrowolnie nie opuści lokalu;
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w punkcie powyżej, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Wynajmujący może żądać aby załączone oświadczenie było z podpisem notarialnie poświadczonym;

Kaucja zabezpieczająca

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Kaucja ta podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa powyżej.

Formalności i terminy

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz wszelkie zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Ważny jest zapis ustawy, który nakazuje właścicielowi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Najemca może żądać przedstawienia przez właściciela potwierdzenia tego zgłoszenia.

Zgodnie z zapisami ustawy, właściciel oprócz czynszu pobierać może jedynie opłaty niezależne od niego, chyba, że strony w umowie postanowią inaczej. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Wygaśnięcie umowy najmu okazjonalnego lokalu

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

• oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
• wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
• termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w pkt „c”, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – oświadczeniu najemcy w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania używanego lokalu.

Do wniosku załącza się:

• żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
• dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
• potwierdzenie zgłoszenia, w którym właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego