Jak przerwać bieg terminu zasiedzenia?

W polskim prawie instytucja zasiedzenia jest uregulowana przede wszystkim od art. 172 do art. 176 Kodeksu cywilnego. Art. 175 k.c. w kwestii biegu terminu zasiedzenia odsyła nas do przepisów o biegu terminu przedawnienia roszczeń, nakazując ich odpowiednie stosowanie. I tak przepisem, który mówi nam kiedy bieg terminu przedawnienia roszczenia ulega przerwaniu, jest art. 123 k.c. Brzmi on następująco:

Art. 123

§1. Bieg przedawnienia przerywa się:

1) przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia;

2) przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje;

3) przez wszczęcie mediacji.

Odpowiednie zastosowanie tego przepisu może jednak nastręczać pewnych trudności, bowiem odpowiednio stosując art. 123 k.c. do biegu terminu zasiedzenia należy wziąć po uwagę specyfikę i cel tej instytucji prawa cywilnego, jaką jest zasiedzenie. Największe wątpliwości mogą powstawać wokół pkt. 1 powyższego przepisu.

Aby więc sprecyzować, które czynności podjęte przez właściciela przed sądem, są w stanie przerwać bieg terminu zasiedzenia warto przyjrzeć się orzecznictwu Sądu Najwyższego dotyczącego tej kwestii.

Czynności bezpośrednio zmierzające do przerwania posiadania

W postanowieniu z dnia 23 listopada 2004 r. (sygn. I CK 276/04) Sąd Najwyższy stwierdził, iż przerwę biegu terminu zasiedzenia powoduje tylko taka czynność właściciela przed sądem, która bezpośrednio zmierza do przerwania posiadania posiadacza, a więc taka która stanowi tzw. akcję zaczepną wymierzoną przeciwko posiadaczowi, zmierzającą do pozbawienia go posiadania. Czynnościami taki mogą więc być m. in.:

1. wniesienie powództwa windykacyjnego, czyli o wydanie nieruchomości będącej naszą własnością;
2. powództwo o ustalenie prawa własności;
3. powództwo o usunięcie niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (sygn. III CZP 87/92);
4. wniosek o wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej o wytoczeniu powództwa o usunięcie niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym;
5. wniosek współwłaściciela o zniesienie współwłasności nieruchomości (sygn. III CSK 41/07);
6. wniosek o dział spadku w stosunku do współspadkobiercy będącego posiadaczem nieruchomości należącej do spadku;
7. zawezwanie posiadacza nieruchomości do próby ugodowej na podstawie art. 184 i nast. k.p.c. w sprawie wydania nieruchomości (sygn. III CZP 42/06).

Zdaniem SN wszystkie powyższe czynności zmierzają bowiem bezpośrednio do pozbawienia posiadacza posiadania i odzyskania nieruchomości. W tym samym wyroku SN również uznał, że powództwo wytoczone w trybie art. 231 § 2 k.c.nie przerywa biegu terminu zasiedzenia. Powyższy przepis pozwala właścicielowi działki, na której wzniesiono np. budynek o wartości znacznie przewyższającej wartość zajętej na ten cel działki, żądać aby ten, kto wzniósł budynek, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Takie powództwo zdaniem SN nie zmierza bowiem do pozbawienia posiadacza posiadania i odzyskania nieruchomości,  wręcz przeciwnie, dąży ono do usankcjonowania stanu wynikającego z posiadania.

Aspekty nieprzerywające biegu terminu zasiedzenia

Z podobnego powodu zdaniem SN również i wniosek spadkobiercy o stwierdzenie nabycia spadku nie przerywa biegu zasiedzenia w stosunku do współspadkobiercy, który jest posiadaczem nieruchomości należącej do spadku. Wniosek ten nie zmierza bowiem bezpośrednio do pozbawienia posiadacza posiadania danej nieruchomości, gdyż jego celem jest jedynie ustalenie kręgu uprawnionych do spadku spadkobierców.

Jednakże już wniosek o dział spadku może spowodować przerwanie biegu terminu zasiedzenia, gdyż w postanowieniu o dziale spadku, sąd może nakazać spadkobiercy, który dotychczas władał całą nieruchomością, aby wydał ją temu spadkobiercy, któremu przypadła ona w wyniku podziału spadku. Dział spadku może, więc doprowadzić do pozbawienia dotychczasowego posiadacza nieruchomości jej posiadania (sygn. III CZP 46/68).

Zdaniem SN nie przerywa biegu terminu zasiedzenia również wniosek właściciela nieruchomości o jej rozgraniczenie. Wniosek taki jest bowiem skierowany przeciwko właścicielom przyległych nieruchomości i ma na celu ustalenie, utrwalenie lub korektę przebiegu granic. W żadnym wypadku nie jest on więc wymierzony przeciwko posiadaczowi i nie zmierza do pozbawienia go posiadania, nawet jeżeli ów posiadacz został wezwany przez sąd do wzięcia udziału w postępowaniu (sygn. III CZP 104/86).

Za przerywające bieg terminu zasiedzenia nie może być również uznane zwrócenie się przez posiadacza do właściciela nieruchomości, którą ten zasiaduje, z propozycją nabycia własności tej nieruchomości w drodze umowy. Nie ma tu znaczenia czy posiadacz pozostaje w dobrej czy złej wierze. Bowiem zdaniem SN tzw. posiadacz w dobrej wierze, zwracając się do właściciela z propozycją zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego nie uznaje tym samym prawa własności nieruchomości właściciela.

Takie zachowanie tzw. posiadacza w dobrej wierze może co najwyżej rzutować na pozostawanie przez niego w dobrej wierze i w efekcie doprowadzić do uznania go za tzw. posiadacza w złej wierze. Nie może to jednak doprowadzić do przerwania biegu terminu zasiedzenia, lecz co najwyżej do jego wydłużenia z 20 do 30 lat.

W przypadku zaś tzw. posiadacza w złej wierze podobna propozycja również nie doprowadzi do przerwania biegu terminu zasiedzenia, gdyż poprzez złożenie właścicielowi propozycji zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego posiadacz nie pozbawia swojego posiadania przymiotu samoistności, chyba że z innych okoliczności wynika, iż rezygnuje z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania nieruchomością (sygn. I CKN 1006/00).